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ALLOGGIO ALLAGATO: IL CONDOMINIO PAGA SE SAPEVA DELL'ANOMALIA E NON È INTERVENUTO

25 Giugno 2018
Condominio - parti comuni
Condominio - parti comuni
In tema di responsabilità per danni da cose in custodia, l'uso anomalo della cosa da parte di un terzo integra gli estremi del caso fortuito, a meno che il danneggiato non dimostri che l'uso improprio si era precedentemente esteriorizzato o che, comunque, per il congruo lasso di tempo trascorso, risultava ormai stabilizzata la trasformazione della cosa da normale in pericolosa. Così il Tribunale di Milano, che con la sentenza 10 febbraio 2018, n. 1450 ha condannato un condominio a risarcire i proprietari di un immobile allagatosi dopo un forte nubifragio.
Tutto ha inizio nel 2013, quando i proprietari dell'appartamento in questione notano delle infiltrazioni d'acqua e avvisano l'amministratore. Il professionista dispone un intervento tecnico di videoispezione, dal quale risulta che il problema è causato da un'ostruzione del pluviale condominiale di scarico. L'amministratore decide comunque di non eseguire alcun intervento. Trascorrono alcuni mesi e dopo un violento temporale l'appartamento si allaga.
I proprietari promuovono allora un Atp (Accertamento tecnico preventivo) al fine di valutare se l'allagamento sia stato causato dall'ostruzione del pluviale, come in effetti risulta.
I condòmini avanzano al condominio una richiesta di risarcimento danni, ma quest'ultimo si oppone sostenendo che il danno sarebbe dovuto a un caso fortuito, ossia il temporale.
Il pluviale di proprietà comune - sostiene il condominio - era inizialmente collegato al sistema di tubature e scarico di un vicino capannone, su accordo con l'originario proprietario dello stesso. A seguito della vendita del capannone, il nuovo proprietario, non ritenendo ad egli opponibile la suddetta servitù, avrebbe tagliato il tubo inserendolo nella terra cosicché in caso di forti piogge la terra, fungendo da tappo, ha impedito il corretto deflusso dell'acqua.
La Cassazione (sentenza 23727/2016) ha osservato che "anche il fatto del terzo può essere ritenuto un caso fortuito ed escludere la responsabilità del custode, purché intervenga nella determinazione dell'evento dannoso con un impulso autonomo e con i caratteri dell'imprevedibilità e della inevitabilità". Nel caso in esame, però – spiega il Tribunale di Milano - è stato provato che mesi prima dell'allagamento i condòmini avevano già lamentato i danni da infiltrazione e la stessa ostruzione del pluviale era un problema noto all'amministratore. Ne consegue che il fatto del terzo «non è quindi dotato di quei caratteri dell'imprevedibilità e ingovernabilità idonei a integrare il caso fortuito e ad escludere la responsabilità del custode, laddove esso era, invece, governabile e noto». Il giudice di primo grado ha quindi condannato il condominio al pagamento dei danni compresivi degli interessi nonché alla rifusione delle spese di lite.