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Affitti agevolati: pro e contro del nuovo Equo canone


Pubblicazione: Studio per Bella


Locazioni abitative
Locazioni abitative
La legge di riforma degli affitti dà la possibilità a proprietari e inquilini di concludere due tipi di contratto:

  • a canone libero, della durata minima di 8 anni;
  • a canone controllato, più basso di quello libero, della durata minima di 5 anni.
La scelta tra i due è del tutto libera, se si escludono le locazioni di breve durata (da 1 mese a 18 mesi) per cui è obbligatorio scegliere il canone controllato. Particolari regole sono infine stabilite per le locazioni a studenti universitari. La scelta tra canone di mercato o concordato non è obbligata: tuttavia, se si opta per il secondo la durata del contratto non è di 8 anni: quella minima è di soli sei mesi, e quella massima di 3 anni.

Per convincere i proprietari di casa a scegliere il cosiddetto "secondo canale" , quello a canone predeterminato, il Parlamento ha dato loro alcuni vantaggi: non solo la durata contrattuale più corta, ma anche imposte più ridotte sui canoni e sulla registrazione del contratto. Anche i Comuni, riducendo le aliquote Ici, hanno la possibilità, ma non l'obbligo, di facilitare il nuovo "equo canone".

Allora, il secondo canale è vantaggioso o no? La risposta è: dipende. Infatti i sindacati degli inquilini e dei proprietari in ogni comune di una certa importanza hanno avuto la possibilità di concludere dei "patti territoriali" in cui stabilivano i livelli dei canoni, a seconda del tipo di immobile e della zona in cui è situato. Risultato: a seconda del comune, ci sono accordi più sbilanciati a favore dei proprietari ed altri più favorevoli agli inquilini.

La Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare) ha condotto un'indagine in cui sono messi a confronto i canoni di mercato di alcune città con quelli previsti per il "secondo canale", da cui risulta una classifica di convenienza per i proprietari. "Sono infatti i proprietari a decidere il successo o il fallimento del secondo canale.", afferma Silvio Rezzonico, presidente della Confappi, "Laddove gli affitti concordati sono troppo bassi, si rifiutano di concludere questi tipi di contratti".

Dalla classifica emerge che esistono alcune città (Bologna, Firenze e Genova) in cui i canoni concordati sono un'interessante possibilità. Viceversa in altre città (come Milano, Napoli e Pisa) la scelta sembra davvero poco conveniente. A Torino e a Venezia i pro e i contro si equilibrano, almeno dal punto di vista degli incassi.

"Attenzione, però", avverte Rezzonico, "lo studio della Confappi si serve di medie statistiche che vanno prese con una certa cautela. Solo un esperto può valutare se, nel caso concreto, vale la pena optare per l'affitto libero o per quello agevolato".

Lo studio della Confappi include anche altri capoluoghi oltre quelli inclusi nella tabella qui sotto. Per esempio Alessandria e Grosseto, dove il secondo canale è una reale opportunità, Pistoia, dove no sembra convenire e Lodi, Mantova e Prato dove la scelta dipende strettamente dalla zona e dal tipo di immobile.

Piccolo è bello

Gli accordi sull'affitto privilegiano, molto spesso, gli appartamenti piccoli o arredati, concedendo loro un incremento del canone (che, a dire il vero, è previsto anche nel libero mercato). Per esempio a Firenze gli appartamenti di dimensione ridotta spuntano il 15% in più, a Roma e Venezia il 20% in più, a Milano il 10%, a Napoli il 30%. E gli alloggi arredati hanno un ulteriore incremento a Bologna (+10%), a Firenze, Torino e Roma (+15%), e a Milano (+5%). Se si è proprietari di un minialloggio, quindi, la bilancia può pendere più facilmente a favore del canone concordato: occorre comunque farsi bene i conti in tasca, per valutare quando ciò sia vero.

Affitti a canone controllato: vantaggi e svantaggi per i proprietari di casa

Ecco i vantaggi gli svantaggi previsti, per i proprietari di casa, degli affitti a canone concordato: si è scelto il loro punto di vista perché, in pratica, sono loro a decidere se scegliere il canone libero o quello "calmierato"

Pro:

  • Riduzione del canone imponibile sui redditi del 30% in più, rispetto agli affitti a canone libero
  • Aliquota Ici ridotta, dove comuni che l'hanno decisa
  • Riduzione a metà delle imposte sulla registrazione del contratto
  • Durata dell'affitto di 5 anni (3 più 2 di rinnovo automatico) anziché 8 anni (4+4 di rinnovo automatico)
  • Contributi per gli inquilini a basso reddito che rendono più semplice pagare il canone.

Contro

  • Non si può determinare il canone voluto: si è costretti ad attenersi a quello deciso dagli accordi territoriali
  • Sia nella suddivisione delle spese, sia nelle altre clausole, si è legati rigidamente al contenuto dei contratti previsti dai sindacati.
  • Si è costretti, nove volte su dieci, a rivolgersi ai sindacati dei proprietari e degli inquilini, perché la determinazione del canone e delle altre condizioni è davvero difficile da fare senza l'aiuto di un esperto
  • L'aggiornamento annuale del canone è sempre al 75% del costo della vita (mentre nei contratti liberi è normalmente al 100%).
AFFITTI LIBERI E CONVENZIONATI A CONFRONTO

(Per appartamento di 80 metri quadrati, nel semicentro della città)

 

Appartamento in scarse condizioni, in palazzo modesto

Appartamento in ottime condizioni

 

Canone mensile

E' conveniente il secondo canale?*

Canone mensile

E' conveniente il secondo canale?) *

Città Concordato Mercato libero Concordato Mercato libero
Bari

520.000

686.667

poco

720.000

913.333

poco

Bologna

800.000

800.000



960.000

1.010.000



Firenze

890.880

640.000

molto

1.336.320

1.133.333

molto

Genova

740.000

666.667



906.667

853.333



Livorno

581.840

846.667

poco

760.000

880.000

indifferente

Milano: semicentro pregio

510.000

1.120.000

pochissimo

833.333

1.240.000

poco

Milano: altro semicentro

460.000

920.000

pochissimo

683.333

1.000.000

poco

Napoli

462.780

973.000

pochissimo

653.333

1.228.667

pochissimo

Padova

520.000

840.000

pochissimo

920.000

880.000

si

Pisa

616.000

1.160.000

pochissimo

760.000

1.480.000

pochissimo

Torino

560.000

733.333

poco

720.000

800.000

indifferente

Venezia Laguna

866.667

1.370.600

poco

1.233.333

1.396.500

indifferente

Venezia terraferma

533.333

798.000

poco

800.000

848.667

indifferente

 

  • Il calcolo di convenienza è stato fatto confrontando i canoni mensili riportati in tabella, ma al netto delle imposte (che sono più alte per gli affitti a mercato libero). Tuttavia bisogna anche tener conto che tutti i comuni elencati (tranne Napoli e Padova) hanno anche previsto un'aliquota agevolata Ici per chi affitta con il secondo canale: ciò aumenta la convenienza

Fonte: Ufficio Studi Confappi, su dati accordi territoriali, Fiaip e Nomisma

 

 

 

AFFITTI LIBERI E CONVENZIONATI A CONFRONTO

(Per appartamento di 80 metri quadrati, nel semicentro della città)

 

 

 

Appartamento in scarse condizioni, in palazzo modesto

 

Canone mensile

Canone mensile al netto imposte

Città Concordato Mercato libero Concordato Mercato libero Convenienza (al netto imposte) %
Bari

520.000

686.667

414.197

487.076

-15%

Bologna

800.000

800.000

637.227

567.467

12%

Firenze

890.880

640.000

709.616

453.973

56%

Genova

740.000

666.667

589.435

472.889

25%

Livorno

581.840

846.667

463.455

600.569

-23%

Milano: semicentro pregio

510.000

1.120.000

406.232

794.453

-49%

Milano: altro semicentro

460.000

920.000

366.405

652.587

-44%

Napoli

462.780

973.000

368.620

690.181

-47%

Padova

520.000

840.000

414.197

595.840

-30%

Pisa

616.000

1.160.000

490.665

822.827

-40%

Torino

560.000

733.333

446.059

520.178

-14%

Venezia Laguna

866.667

1.370.600

690.329

972.212

-29%

Venezia terraferma

533.333

798.000

424.818

566.048

-25%

Fonte: Ufficio studi Confappi

Appartamento in ottime condizioni

  Canone mensile Canone mensile al netto imposte  
Città Concordato Mercato libero Concordato Mercato libero Convenienza (al netto imposte) %
Bari

720.000

913.333

573.504

647.858

-11%

Bologna

960.000

1.010.000

764.672

716.427

7%

Firenze

1.336.320

1.133.333

1.064.423

803.911

32%

Genova

906.667

853.333

722.190

605.298

19%

Livorno

760.000

880.000

605.365

624.213

-3%

Milano:semicentro pregio

833.333

1.240.000

663.778

879.573

-25%

Milano:altro semicentro

683.333

1.000.000

544.298

709.333

-23%

Napoli

653.333

1.228.667

520.402

871.534

-40%

Padova

920.000

880.000

732.811

624.213

17%

Pisa

760.000

1.480.000

605.365

1.049.813

-42%

Torino

720.000

800.000

573.504

567.467

1%

Venezia Laguna

1.233.333

1.396.500

982.391

990.584

-1%

Venezia terraferma

800.000

848.667

637.227

601.988

6%