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CLAUSOLE DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE NEGOZIALI E CLAUSOLE REGOLAMENTARI: DIFFERENZE

articolo per il quotidiano del condominio del sole 24 ore - a cura dell'avv. Matteo Rezzonico

Condominio - regolamento REGOLAMENTO CONDOMINIALE CONTRATTUALE: NON TUTTE LE CLAUSOLE POSSONO ESSERE MODIFICATE DALLA MAGGIORANZA.
Le clausole contenute in un regolamento condominiale contrattuale, non hanno necessariamente natura contrattuale. Occorre quindi valutare caso per caso la singola clausola per comprendere se essa abbia natura contrattuale, e quindi incida sui diritti soggettivi dei singoli condòmini, o sia meramente regolamentare. La questione non è soltanto teorica, ma ha notevole rilevanza pratica. Ed infatti le clausole aventi contenuto meramente regolamentare si ritiene possano essere modificate, con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio, che rappresentino almeno 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti, (articolo 1138 comma terzo del Codice civile). Le clausole aventi invece “contenuto contrattuale” richiederebbero per la loro modifica il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio.
Partendo da tali presupposti il Tribunale di Milano, nella sentenza 7 novembre 2025 numero 8507, ha dichiarato la nullità di una delibera assembleare che aveva approvato un “nuovo” regolamento di condominio modificando alcune clausole del precedente regolamento contrattuale, senza il consenso di tutti i partecipanti al condominio. In particolare, nel “nuovo” regolamento condominiale approvato dall’assemblea, erano stati tra l’altro conferiti poteri all’amministratore in punto di limiti all’utilizzo dei beni comuni e in punto di irrogazione di sanzioni.
L’oggetto del contendere. Nel caso affrontato dal Tribunale di Milano, due condòmini (comproprietari di un'unità immobiliare), hanno impugnato una delibera assembleare che aveva approvato il “nuovo” regolamento condominiale, approvato a maggioranza, contestando alcune clausole finalizzate ad attribuire maggiori poteri all'amministratore di condominio nel gestire i beni comuni e nell’irrogazione di sanzioni, per il mancato rispetto del regolamento di condominio. Inoltre il regolamento aveva modificato il criterio di ripartizione delle spese di ascensore e altro ancòra.
La motivazione. Il Tribunale di Milano affronta in modo analitico il testo del regolamento condominiale approvato dall’assemblea, raffrontandolo al precedente regolamento di natura contrattuale. Partendo quindi da una delle clausole contestate, il Tribunale rileva che nel testo precedente l’occupazione degli spazi comuni era regolamentata come segue: “gli enti comuni non potranno, anche temporaneamente, essere occupati ed ingombrati in qualsiasi modo dai singoli condòmini per usi che non siano di interesse comune o consentiti”. Il Tribunale specifica che la clausola in questione - che è limitatrice dei diritti dei condòmini sulle proprietà comuni, disciplinati dall'articolo 1102 del Codice civile – è clausola di natura negoziale. Ed infatti l'articolo 1102 del Codice civile è volto ad assicurare al singolo partecipante le maggiori possibilità di godimento della cosa comune condominiale, tanto da legittimarlo anche ad un utilizzo particolare, purchè nel rispetto di due limiti: del divieto di mutarne la destinazione d’uso e del divieto di impedire il pari godimento agli altri condòmini, secondo il loro diritto, (cfr. Cassazione 13 novembre 2020 numero 25.790). In quest'ottica l'assemblea non poteva a semplice maggioranza approvare una clausola secondo cui: “gli enti comuni ivi incluse le cantine, ma senza limitazione, non potranno, anche temporaneamente, essere occupati in qualsiasi modo dai singoli condomini per usi che non siano espressamente consentiti dall'amministrazione”.
Nel “nuovo” regolamento si è infatti introdotto - senza il consenso della totalità dei condòmini, un potere prima inesistente - cioè quello dell'amministratore condominiale di consentire (o meno) l'utilizzo dei beni condominiali. Con la nuova clausola compete infatti all’amministratore stabilire se l’uso del bene comune costituisca occupazione o ingombro contrario alla facoltà di utilizzo concessa a tutti i condòmini dall'articolo 1102 del Codice civile.
Il Tribunale ha inoltre ritenuto illegittima la clausola contenuta nel nuovo regolamento finalizzata a consentire l'irrogazione da parte dell’amministratore di sanzioni. Ed infatti l'articolo 70 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile consente l'irrogazione della sanzione all’assemblea e non all’amministratore di condominio.
Infine non è stata ritenuta legittima una clausola del regolamento condominiale che ha modificato i criteri di ripartizione delle spese di ascensore. Nel caso specifico la clausola precedente - ritenuta legittima dal Tribunale – prevedeva che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria degli ascensori e di esercizio dei medesimi fossero ripartite tra i vari condòmini che si servissero degli impianti. L’aumento delle spese era consentito se fossero stati utilizzati gli appartamenti con destinazione ufficio o altro uso. L’aumento avrebbe dovuto essere deciso dall’amministratore, sino al raddoppio della quota. La clausola approvata estende l’ambito di applicazione della quota a tutti gli immobili che facciano un uso superiore dell’impianto, mutando la destinazione originaria dell’appartamento, senza più alcun riferimento ai poteri dell’amministratore.
Osservazioni conclusive. La pronuncia del Tribunale di Milano è condivisibile, nella misura in cui distingue tra clausole di natura negoziale e clausola di natura meramente regolamentare. Le prime, cioè quelle contrattuali (o negoziali), che richiedono per la modifica il consenso di tutti i condòmini, incidono sui diritti soggettivi dei condòmini stessi. Le seconde, cioè quelle regolamentari, che possono essere modificate a maggioranza, si limitano a regolare/organizzare l’uso dei beni comuni.
In argomento vale tra l’altro ricordare che non tutte le disposizioni del Codice civile sono derogabili da un regolamento condominiale, (anche se di natura contrattuale), come si desume dall’articolo 1138 comma 4 del Codice civile secondo cui “Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137”. Esemplificativamente, una clausola che consentisse la lesione del decoro architettonico o la violazione della sicurezza statica dell'edificio non potrebbe mai ritenersi legittima, perché contraria al contenuto dell'articolo 1120 ultimo comma del Codice civile.
In ogni caso, il Tribunale di Milano non affronta – non richiedendolo la fattispecie - una delle tante questioni irrisolte in materia di condominio che è quella della modificabilità per fatti concludenti del regolamento condominiale contrattuale, sia quanto alle clausole contrattuali, sia quanto alle clausole regolamentari.
In tema, si riscontrano due orientamenti contrapposti.
In particolare, secondo Cassazione 27 ottobre 2023 n. 29838, che fa leva sulla forma scritta del regolamento di condominio, «il regolamento e le sue successive modifiche richiedono per la validità la forma scritta a pena di invalidità…anche con riferimento alle clausole non aventi natura contrattuale, ma regolamentare in senso stretto, non potendo valere comportamenti concludenti o la reiterata applicazione delle previsioni modificative in spregio al vincolo di forma… ». In senso conforme, si vedano anche Cassazione Sezioni Unite 943/1999; Cassazione 18665/2004 e Cassazione 26042/2019.
In senso contrario si veda però di recente, Cassazione 10/10/2025, n. 27176, per la quale, “in relazione alle prescrizioni di contenuto organizzativo, ovvero propriamente regolamentare, del regolamento di condominio (e, non quindi, di contenuto contrattuale, ovvero incidente sulla proprietà dei beni comuni o esclusivi), ha certamente rilievo a fini interpretativi, ai sensi dell'articolo 1362 del Codice civile, comma 2, anche il comportamento posteriore al medesimo regolamento avuto dai condomini, così com'è ammissibile che la stessa norma regolamentare venga modificata per facta concludentia, sulla base di un comportamento univoco. L'eventuale previsione regolamentare in ordine alla forma della convocazione dei condomini all'assemblea condominiale, trattandosi di prescrizione a contenuto organizzativo, ovvero, propriamente regolamentare, può, quindi, essere modificata per facta concludentia cioè, per una prassi seguita dagli amministratori del condominio”. In senso conforme, Cassazione 10866/2018.
Sul punto potrebbe essere opportuno l’intervento nomofilattico delle Sezioni Unite della Cassazione – invocato dagli operatori del settore - che si attende.

a cura di Matteo Rezzonico